Possédez-vous un bien immobilier et percevez-vous des loyers ? Savoir calculer vos revenus fonciers imposables est essentiel pour optimiser votre déclaration fiscale et éviter les erreurs coûteuses.
Déterminer les revenus fonciers bruts
Les revenus fonciers bruts représentent la somme totale des revenus générés par votre bien immobilier. Ils constituent la base de calcul de votre imposition et incluent principalement les loyers perçus, mais peuvent également inclure d'autres revenus liés à votre propriété.
Loyers perçus
Les loyers perçus sont la principale source de revenus fonciers. Ils représentent la somme que vous recevez de vos locataires en échange de la location de votre bien. Par exemple, si vous louez un appartement à **Monsieur Durand** à **Paris** pour **1 200 euros par mois**, vos revenus locatifs bruts annuels s'élèveront à **14 400 euros** (1 200 euros/mois x 12 mois).
Provisions pour charges
Les provisions pour charges correspondent aux sommes que vous percevez de vos locataires pour couvrir les charges liées au bien immobilier, telles que les charges de copropriété, les frais d'eau, d'électricité, etc. Ces sommes sont incluses dans les revenus fonciers bruts, mais vous pourrez les déduire par la suite comme charges déductibles.
Revenus exceptionnels
Certains événements exceptionnels peuvent générer des revenus fonciers supplémentaires. Par exemple, si vous vendez un bien immobilier, la plus-value réalisée sera considérée comme un revenu foncier exceptionnel et devra être déclarée. Cette plus-value est calculée en soustrayant le prix d'achat du bien du prix de vente.
Déduire les charges foncières déductibles
Les charges foncières déductibles sont les dépenses que vous avez engagées pour votre bien immobilier et que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers bruts pour calculer le revenu foncier net. Il est important de comprendre que seules les charges "normales" et "nécessaires" au maintien du bien immobilier sont déductibles.
Charges d'entretien
Les charges d'entretien incluent les dépenses courantes nécessaires au bon fonctionnement et à la conservation du bien. Cela peut inclure les frais de réparation, d'entretien des équipements (chauffage, plomberie), les frais de nettoyage, etc. Par exemple, si vous avez dépensé **500 euros** pour réparer une fuite d'eau dans l'appartement de **Madame Martin**, vous pouvez déduire ces **500 euros** de vos revenus fonciers bruts.
Charges de travaux
Les charges de travaux concernent les dépenses engagées pour des travaux d'amélioration ou de rénovation du bien immobilier. Les travaux d'amélioration concernent l'ajout de nouvelles installations ou l'augmentation de la surface habitable du bien. Les travaux de rénovation visent à maintenir le bien en bon état et à le moderniser. Il est important de noter que les travaux d'amélioration et de rénovation sont soumis à certaines conditions pour être déductibles.
- Pour les travaux d'amélioration, il faut prouver qu'ils ont augmenté la valeur locative du bien.
- Pour les travaux de rénovation, il faut prouver qu'ils étaient nécessaires pour maintenir le bien en bon état.
Impôts locaux
Les impôts locaux liés au bien immobilier, tels que la taxe foncière et la taxe d'habitation, sont déductibles des revenus fonciers. Par exemple, si vous avez payé **1 000 euros** de taxe foncière pour votre bien situé à **Lyon**, vous pouvez déduire ces **1 000 euros** de vos revenus fonciers bruts.
Autres charges déductibles
D'autres charges peuvent être déductibles des revenus fonciers, notamment les frais d'assurance du bien, les frais de syndic de copropriété, les frais de gestion locative, les intérêts d'emprunt pour les professionnels, etc. Il est important de se renseigner sur les conditions d'éligibilité de chaque charge.
Calculer le revenu foncier net
Le revenu foncier net est obtenu en soustrayant les charges foncières déductibles des revenus fonciers bruts. La formule de calcul est la suivante :
Revenu foncier net = Revenus fonciers bruts - Charges foncières déductibles
Exemple de calcul du revenu foncier net
Imaginons que vous ayez un bien immobilier à **Marseille** qui vous génère **12 000 euros** de loyers annuels. Vous avez engagé **1 500 euros** de charges d'entretien, **2 000 euros** de charges de travaux, **1 000 euros** de taxe foncière et **500 euros** de frais d'assurance. Votre revenu foncier net sera alors calculé comme suit:
Revenu foncier net = 12 000 euros - 1 500 euros - 2 000 euros - 1 000 euros - 500 euros = **7 000 euros**.
Cas particulier du déficit foncier
Si les charges foncières déductibles sont supérieures aux revenus fonciers bruts, vous êtes en situation de déficit foncier. Ce déficit est reportable sur les dix années suivantes et peut être déduit de vos revenus fonciers, dans la limite de certains plafonds. Par exemple, si vos revenus fonciers bruts sont de **5 000 euros** et que vous avez engagé **7 000 euros** de charges déductibles, vous avez un déficit foncier de **2 000 euros**.
Appliquer le régime fiscal applicable aux revenus fonciers
Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu. Vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime du micro-foncier ou le régime réel.
Régime du micro-foncier
Le régime du micro-foncier est un régime simplifié applicable aux revenus fonciers inférieurs à un certain seuil. Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire de **30%** sur les revenus fonciers bruts. Cet abattement est destiné à tenir compte des charges non déductibles. L'avantage du micro-foncier est sa simplicité, car il n'y a pas besoin de justifier les charges déductibles.
Régime du réel
Le régime réel est applicable aux revenus fonciers dépassant le seuil du micro-foncier. Il consiste à déclarer les revenus fonciers nets, c'est-à-dire après déduction des charges déductibles. Ce régime permet de déduire toutes les charges réellement engagées pour le bien immobilier, mais il nécessite une gestion plus complexe de vos dépenses.
Abattement forfaitaire
Un abattement forfaitaire de **10%** est applicable sur les revenus fonciers nets, dans la limite de **10 700 euros**. Cet abattement est destiné à compenser les charges non déductibles du régime réel. Par exemple, si vous avez un revenu foncier net de **10 000 euros**, vous pourrez déduire **1 000 euros** grâce à l'abattement forfaitaire.
Cas particuliers et situations complexes
Location meublée
La location meublée est soumise à des règles spécifiques. Le régime fiscal applicable dépend du statut du propriétaire : le régime "LMNP" pour les loueurs en meublé non professionnels ou le régime "BIC" pour les loueurs en meublé professionnels. Le choix du régime dépend notamment du niveau de revenus et du temps consacré à l'activité de location.
Location à une entreprise
La location à une entreprise est soumise à des règles spécifiques. Le loyer est considéré comme un loyer commercial et est soumis à des règles particulières en matière de déduction des charges et d'imposition. Les loyers commerciaux sont généralement plus élevés que les loyers d'habitation et doivent être déclarés selon des modalités spécifiques.
Transmission de biens immobiliers
La transmission de biens immobiliers, par donation ou par succession, est soumise à des règles spécifiques en matière d'imposition des plus-values immobilières. Ces règles dépendent du lien de parenté avec le bénéficiaire et du délai de possession du bien. Il est important de se renseigner auprès d'un professionnel pour comprendre les implications fiscales de la transmission de biens immobiliers.
Défiscalisation
Il existe des dispositifs de défiscalisation applicables aux revenus fonciers. Ces dispositifs permettent de réduire l'impôt à payer sur les revenus fonciers, sous certaines conditions. Par exemple, la loi Pinel ou la loi Denormandie permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans des biens immobiliers neufs destinés à la location.
- La loi Pinel permet une réduction d'impôt de **12%**, **18%** ou **21%** du prix du bien, répartie sur **6**, **9** ou **12 ans**, selon la durée de location.
- La loi Denormandie permet une réduction d'impôt de **12%**, **18%** ou **21%** du prix du bien, répartie sur **12 ans**, pour la location d'un logement situé dans une zone de revitalisation du territoire (ZRT).
Il est important de noter que les conditions d'éligibilité et les modalités d'application de ces dispositifs peuvent évoluer. Il est donc crucial de se tenir informé des dernières modifications législatives.