Combien puis-je emprunter pour acheter un bien immobilier ?

L'achat d'un bien immobilier est souvent un rêve et un objectif majeur dans la vie. Pour concrétiser ce projet, il est essentiel de bien comprendre votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant que vous pouvez emprunter tout en respectant une situation financière saine.

Étape 1 : déterminer vos revenus nets mensuels

Le revenu net correspond au salaire que vous recevez réellement après déduction des impôts et des charges sociales. Il est important de bien le distinguer du salaire brut qui correspond à la rémunération brute avant prélèvements. Pour calculer votre revenu net, il faut soustraire de votre salaire brut les cotisations salariales (maladie, retraite, chômage), l'impôt sur le revenu, la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale).

Exemple concret

Imaginons un salarié gagnant un salaire brut de 3000 € par mois. Après déduction des cotisations sociales (environ 25% du salaire brut), de l'impôt sur le revenu (environ 15% du salaire net) et de autres prélèvements obligatoires (CSG et CRDS), son revenu net mensuel est d'environ 2100 €.

Conseils pratiques

• Négocier son salaire : Il est important de négocier son salaire lors d'une embauche ou d'une promotion pour maximiser ses revenus. Un salaire plus élevé se traduira par un revenu net plus important et donc une plus grande capacité d'emprunt.
• Réduire ses charges : Analysez vos dépenses et cherchez des alternatives moins coûteuses pour vos assurances, vos abonnements ou vos services. Par exemple, comparez les prix des assurances habitation, négociez vos contrats de téléphonie mobile ou privilégiez des alternatives moins coûteuses pour vos loisirs.
• Optimiser ses revenus : Explorez les possibilités de revenus complémentaires, comme un travail à temps partiel, la location d'un bien immobilier ou des missions freelance. Ces revenus additionnels peuvent augmenter votre capacité d'emprunt et vous aider à réaliser votre projet immobilier plus rapidement.

Étape 2 : analyser vos dépenses mensuelles

L'analyse de vos dépenses mensuelles est essentielle pour déterminer le montant disponible pour le remboursement d'un éventuel prêt immobilier. En effet, pour calculer votre capacité d'emprunt, il est important de connaitre vos dépenses récurrentes et de les distinguer de vos revenus nets. Il est donc important de catégoriser vos dépenses afin d'identifier les postes les plus importants.

Classification des dépenses

• Logement : Loyer ou mensualités de prêt immobilier, charges (eau, électricité, gaz, etc.), travaux de rénovation, etc.
• Alimentation : Courses, restaurants, produits frais, etc.
• Transport : Essence, transports en commun, abonnements, etc.
• Loisirs : Vacances, sorties, hobbies, achats non-essentiels, etc.
• Éducation : Frais de scolarité, formations, livres, etc.
• Santé : Frais médicaux, mutuelle, médicaments, etc.

Méthodes de suivi des dépenses

• Relevé de compte bancaire : Utilisez votre relevé de compte pour analyser vos dépenses et identifier les postes les plus importants. La plupart des banques en ligne et des applications mobiles vous permettent de télécharger vos relevés et de les visualiser facilement.
• Applications de gestion de budget : De nombreuses applications comme Bankin', Linxo, Hello bank! ou Money Manager vous aident à suivre vos dépenses, à les catégoriser et à vous aider à élaborer un budget. Elles vous permettent de visualiser vos dépenses de manière plus claire et de les analyser facilement.
• Tableur : Utilisez un tableur pour suivre vos dépenses et les catégoriser manuellement. Excel, Google Sheets ou Numbers vous offrent la possibilité de créer vos propres tableaux de suivi de dépenses, en fonction de vos besoins et de vos préférences.

Conseils d'optimisation

• Identifier les dépenses inutiles : Réduisez ou supprimez les dépenses superflues, comme les abonnements inutilisés, les achats impulsifs, les services non essentiels ou les dépenses excessives dans certains secteurs. Par exemple, vous pouvez annuler les abonnements aux plateformes de streaming que vous utilisez peu, opter pour des alternatives moins coûteuses pour vos loisirs ou réduire vos dépenses au restaurant.
• Négocier les contrats : Négociez vos contrats d'abonnement (téléphone, internet, assurance) pour obtenir des prix plus avantageux. Les comparateurs en ligne et les outils de négociation peuvent vous aider à trouver des offres plus avantageuses et à réduire vos dépenses mensuelles.
• Utiliser des alternatives moins coûteuses : Optez pour des alternatives plus économiques pour vos loisirs, vos transports ou vos services. Par exemple, privilégiez les transports en commun plutôt que la voiture, organisez des sorties gratuites ou à faible coût, ou explorez des options de covoiturage.

Étape 3 : calculer votre taux d'endettement

Le taux d'endettement est un indicateur important de votre situation financière. Il correspond au pourcentage de votre revenu net consacré au remboursement de vos crédits en cours, comme les prêts personnels, les crédits à la consommation ou les prêts immobiliers. Un taux d'endettement élevé peut indiquer que vous avez un niveau de dette important par rapport à vos revenus, ce qui peut limiter votre capacité d'emprunt et rendre plus difficile le remboursement de vos crédits.

Définition du taux d'endettement

Le taux d'endettement se calcule en divisant la somme des mensualités de vos crédits en cours par votre revenu net mensuel, puis en multipliant le résultat par 100. Par exemple, si vous avez des mensualités de crédit totalisant 500 € par mois et un revenu net mensuel de 2000 €, votre taux d'endettement est de 25% (500 € / 2000 € * 100 = 25%).

Seuils d'endettement recommandés

Les banques et institutions financières recommandent généralement un taux d'endettement maximal de 33% pour les prêts immobiliers. Ce seuil peut varier en fonction de votre situation personnelle, de l'âge, de la durée du prêt et du type de prêt. Un taux d'endettement inférieur à 33% est généralement considéré comme plus sain et vous permettra de bénéficier de conditions de prêt plus avantageuses.

Conséquences d'un taux d'endettement élevé

• Difficultés de remboursement : Un taux d'endettement élevé peut rendre difficile le remboursement de vos crédits en cas de perte d'emploi ou de baisse de revenus. Si votre taux d'endettement est important, vous risquez de rencontrer des difficultés à rembourser vos crédits et de vous retrouver en situation de surendettement.
• Impact sur la solvabilité : Un taux d'endettement important peut nuire à votre solvabilité et vous empêcher d'obtenir de nouveaux crédits. Les banques et institutions financières prennent en compte votre taux d'endettement lors de l'analyse de votre demande de prêt. Un taux d'endettement élevé peut diminuer vos chances d'obtenir un prêt immobilier, un prêt personnel ou un crédit à la consommation.
• Risques d'endettement excessif : Un endettement excessif peut conduire à des difficultés financières et à un cercle vicieux de dettes. Il est important de surveiller votre taux d'endettement et de le maintenir à un niveau raisonnable pour éviter de vous retrouver en situation de surendettement.

Étape 4 : déterminer votre capacité d'emprunt maximale

La capacité d'emprunt maximale est le montant que vous pouvez emprunter tout en respectant un taux d'endettement raisonnable, généralement compris entre 30% et 33%. Pour la calculer, il faut tenir compte de vos revenus nets, de vos dépenses mensuelles et de votre taux d'endettement souhaité.

Calculer la capacité d'emprunt selon le taux d'endettement

En fonction de votre taux d'endettement souhaité, vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt maximale en multipliant votre revenu net par un coefficient qui correspond à 1 moins le taux d'endettement. Par exemple, si votre revenu net est de 2000 € et que vous souhaitez maintenir un taux d'endettement de 30%, votre capacité d'emprunt maximale serait de 1400 € (2000 € * (1-0,30) = 1400 €).

Outils en ligne pour estimer la capacité d'emprunt

De nombreux outils en ligne et simulateurs de prêt comme ceux proposés par les banques Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale, Crédit Mutuel ou Banque Populaire permettent d'estimer votre capacité d'emprunt en fonction de vos informations financières. Ces outils vous aident à obtenir une première estimation de votre budget et à vous faire une idée du montant que vous pouvez emprunter.

Facteurs influençant la capacité d'emprunt

• Âge : L'âge est un facteur important, car les banques et les institutions financières ont des politiques d'emprunt différentes en fonction de l'âge des emprunteurs. Les jeunes actifs peuvent avoir des conditions de prêt moins avantageuses que les emprunteurs plus âgés et stables professionnellement.
• Situation familiale : La situation familiale, le nombre d'enfants à charge et la présence d'un conjoint peuvent influencer la capacité d'emprunt. Par exemple, un couple avec deux enfants à charge aura une capacité d'emprunt plus importante qu'une personne seule sans enfant.
• Durée du prêt : Plus la durée du prêt est longue, plus le montant maximal que vous pouvez emprunter est élevé. Cependant, il est important de noter que plus la durée du prêt est longue, plus le coût total du prêt (intérêts) sera élevé.
• Type de prêt : Le type de prêt (immobilier, consommation, etc.) influence également le montant maximal que vous pouvez emprunter. Les prêts immobiliers ont généralement des conditions de prêt plus strictes que les prêts à la consommation.

Étape 5 : comparer les offres de prêt

Une fois que vous avez estimé votre capacité d'emprunt maximale, il est crucial de comparer les offres de prêt de différents établissements financiers. Chaque institution financière propose des taux d'intérêt, des conditions de prêt et des frais de dossier différents. Comparar les offres vous permet d'obtenir le meilleur taux d'intérêt et les conditions les plus avantageuses pour votre prêt immobilier.

Importance de la comparaison

Il est important de comparer les offres de prêt de différents établissements financiers pour obtenir le meilleur taux d'intérêt et les conditions les plus avantageuses. En effet, les banques et institutions financières peuvent proposer des taux d'intérêt et des frais de dossier très variables, ce qui peut avoir un impact significatif sur le coût total du prêt.

Critères de comparaison

• Taux d'intérêt : Le taux d'intérêt détermine le coût total du prêt. Plus le taux est bas, moins vous paierez d'intérêts. Les comparateurs en ligne vous permettent de comparer les taux d'intérêt proposés par différentes banques pour le même type de prêt et de la même durée.
• Durée du prêt : La durée du prêt influence le montant des mensualités. Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais vous paierez davantage d'intérêts. Il est important de choisir une durée de prêt adaptée à vos capacités de remboursement et à votre situation financière.
• Frais de dossier : Les frais de dossier sont des frais fixes qui sont prélevés au moment de la demande de prêt. Ils varient en fonction de l'institution financière et peuvent être compris entre 0 et 1000 €.
• Assurance emprunteur : L'assurance emprunteur couvre les risques de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi. Il est important de comparer les garanties et les primes de différentes assurances pour trouver l'assurance qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget.

Conseils pour trouver la meilleure offre

• Utiliser des comparateurs en ligne : De nombreux comparateurs de prêt en ligne comme Meilleurtaux.com, Hello bank! ou le site de la Banque de France vous permettent de comparer les offres de différentes institutions financières en fonction de vos critères de recherche.
• Contacter directement les institutions financières : N'hésitez pas à contacter directement les institutions financières pour obtenir des informations plus détaillées sur leurs offres et leurs conditions de prêt. Vous pouvez également demander un rendez-vous avec un conseiller en prêt immobilier pour discuter de vos besoins et de vos projets.